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贵阳楼市“冰冻期”或将延长

2013-07-01来源: 我要评论我要评论
摘要龙年伊始,北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量频频受挫时,而贵阳楼市也遭遇了近年“最差行情”。
龙年伊始,北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量频频受挫时,而贵阳楼市也遭遇了近年“最差行情”。据数据统计显示,1月份贵阳商品房共销售2555套,成交面积28.1万平方米,与2011年12月成交4821套、成交面积51.64万平方米相比,分别下跌47%和46%。不仅如此,1月份成交量无论与2011年1月成交5455套、面积57.7万平方米,还是与2010年成交3324套、面积38.2万平方米相比,跌幅均超过了30%,创下了近三年来的新低。 各区成交量价齐跌 金阳创近年最低 据相关数据统计显示,1月份两城区商品房共销售1288套,与2011年12月成交2015套相比,环比下跌36%。均价方面,该区1月份成交均价5954元/平方米,与12月成交均价6605元/平方米相比,下跌10%。而金阳新区则出现了近一年来月成交最低,据统计,该区商品房1月份共成交134套,环比下跌81%;均价方面,该区1月份成交均价在4768元/平方米左右,环比下跌20%。 白云区、乌当区、花溪区、小河区四个区域中,除小河区成交量上涨外,其余各区均出现不同程度的下跌。据数据统计显示,小河区因受到低价楼盘一鸣宽城国际大量上市的影响,该区1月共成交了864套,与12月成交759套相比上涨87套。均价方面,1月份该区还因受到等新盘上市,将该区销售均价从12月2929元/平方米拉升至4130元/平方米,环比上涨41%。 另外,1月份白云区共成交171套,环比12月成交616套下跌72%。均价方面,该区1月份销售均价为2759元/平方米,环比下跌30%。乌当区1月份仅成交59套,与12月成交641套相比更是相距甚远。而均价方面,1月份该区均价4695元/平方米,与12月份5112元/平方米相比,每平米也下跌了417元。花溪区1月份销售商品住宅39套,与12月成交91套相比减少了52套,而4942元/平方米的当月销售均价,比12月4609元/平方米相比每平米上涨了333元。 就整体均价方面,1月份全市范围内商品房预售合同均价为4374元/平方米,与2011年12月成交均价4627元/平方米相比下跌7%,与11月份成交均价为4533元/平方米相比,也有明显的下滑现象。自此,贵阳楼价已经连续三个月呈现下滑趋势。此外,就1月份贵阳各区上市的新房源产品形态来看,多集中在90平方米以内,其中40-60平方米的小平户型产品占据了70%左右。如金阳区美的林城时、小河区美林谷、南明区项目等均推出46平方米左右公寓产品,受到了不少投资客的青睐。 新增供应难消化 去库存压力加大 在当前严厉调控下,不仅新增供应难消化,库存去化难度也开始加大。根据国土部公布的数据,截至2011年10月,全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷;未竣工的住宅用地35.5万公顷。如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地并以1.5的容积率计算,约将带来24.75亿平方米的住宅供应。按照开发建设周期,这些已供应的用地将逐步转化为房屋有效供应。 事实上,目前北京、上海、广州等一线城市已经陷入严重的“消化不良”,贵阳亦是如此。据有关数据统计显示,截止1月2日,贵阳商品房库存量达到了578.82万平方米、52620套左右。其中,仅2011年就库存了15214套,148万平方米,处于近年库存量最高点。如果以2011年月成交量3760套计算,需要15个月左右才能去化掉。但通常来说,市场供应维持4—6月的库存才较合理,因此贵阳房地产市场已显现出积压态势。 更值得注意的是,由于去年受到国家政策调控的影响,多数开发商均选择延缓竣工时间,延迟到今年推盘。根据合富辉煌贵州公司的统计,今年贵阳楼市的推货量大概在2000万平方米以上。“仅未来方舟项目就有超过1000万平方米放量,而花果园项目今年拿下的五里冲地块也要启动,其放量大概在500万平方米以上。再加上其他在售项目的推量,今年起码要有2000万平方米的房源入市,这几乎相当于2011年销售总量的4倍。”合富辉煌贵州公司总经理燕文明表示,按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期,预计今年开始,将是房地产库存高积压期,而且最近几年的大量供应还将继续增加在建面积。  冰冻期或将延长 “以价换量”进一步加大 因受春节长假的影响,尽管业界调低了对1月份成交量的预期,但实际成交仍出乎市场预料。加之当前楼市库存严重,有业内人士认为,这或将延长贵阳楼市的冰冻期,未来一段时间“以价换量”可能会进一步加大。 “经过2011年楼市严厉调控,低迷的市场氛围一直延续到现在。资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘,以期快速回笼资金。因此,预计今年上半年商品房的供应量还将进一步加大;但另一方面,限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求,刚性需求入市也将更加理性,预计上半年成交量将继续处于低迷状态。”鸿宇项目总监罗泽广表示,在政策继续从紧信号不断释放的情况下,准购房者的观望情绪将继续蔓延,房地产开发商将面临更为严峻的形势。可以预测,今年一季度贵阳楼市或将延续春节期间的寒冷。 业内人士表示,1月份的成交量在某种程度上也预示了全年的行情不容乐观,而且今年贵阳新房市场的库存量呈明显上扬态势。在存量消化滞缓的市况下,一季度新上市的楼盘定价将更加趋于谨慎,开发商的销售压力持续增大,在售楼盘可能会以特价促销的营销策略来快速去库存,加快回笼资金,这样“以价换量”的程度可能会比去年深。“老项目折价促销的同时,新项目入市价格也会保持相对保守。预计到传统的春季销售旺季之后,成交量可能得到一定程度的释放,同时价格或将出现平稳下调的局面。”
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